Lange Laufzeit ist nicht gleich Stabilität
Wenn ich mit Verantwortlichen über Industrie und Logistikimmobilien spreche,
höre ich häufig dieselbe Gleichung: lange Laufzeit gleich hohe Sicherheit.
Diese Vorstellung wirkt verlockend einfach, blendet jedoch zentrale
Stellschrauben aus. Ein zwanzigjähriger Vertrag mit schwacher Indexierung,
einseitigen Kündigungsrechten oder hohem Instandhaltungsrisiko kann
anfälliger sein als ein kürzerer, dafür ausgewogen gestalteter Mietvertrag.
In diesem Beitrag stelle ich ein fiktives Distributionszentrum vor und
zeige, wie ich die gängigen Mythen mit einer nüchternen Beispielrechnung
konfrontiere.
Ausgangspunkt: das scheinbar perfekte Objekt
Der Ausgangspunkt ist ein fiktives Distributionszentrum mit zehnjährigem
Mietvertrag und einer vermeintlich stabilen Mieterin. Auf den ersten
Blick wirkt alles solide: Vollvermietung, verkehrsgünstige Lage,
moderner Bauzustand. In der Detailbetrachtung prüfe ich zunächst die
Struktur der Miete. Ist sie vollständig indexiert, gibt es Staffeln oder
Deckelungen, wie werden Nebenkosten weitergereicht und wer trägt
Instandhaltung und Modernisierungskosten. Diese Parameter bestimmen, wie
widerstandsfähig der Cashflow gegenüber Inflation und
Betriebskostenschwankungen tatsächlich ist.
Kündigungsrechte und Optionen verstehen
Im zweiten Schritt widme ich mich den Kündigungsrechten und
Verlängerungsoptionen. Oft finden sich in langfristigen Verträgen
asymmetrische Klauseln, die der Mieterin mehr Flexibilität einräumen als
der Eigentümerseite. Ich frage, ab welchem Zeitpunkt Teilflächen
reduziert oder Optionen ausgeübt werden können und wie sich das in einer
Beispiel Cashflow Reihe niederschlägt. Eine Kurve, die ab Jahr sieben
signifikante Rückgänge erlaubt, erzählt eine andere Geschichte als eine,
die konstant bleibt.
Capex und Instandhaltung einpreisen
Anschließend stelle ich Capex und Instandhaltung in den Vordergrund.
Logistikimmobilien altern nicht nur technisch, sondern auch funktional.
Rampen, Hallenhöhen und Andienung, die heute als zeitgemäß gelten,
können in zehn Jahren nicht mehr zum Marktstandard passen. Ich ergänze
die Beispielrechnung um regelmäßige Instandhaltungsausgaben und mögliche
Modernisierungsspitzen, um zu sehen, wie viel des nominalen Mietertrags
tatsächlich als operativer Überschuss verbleibt.
Fazit: Laufzeit ist nur ein Baustein
Zum Schluss konfrontiere ich den anfänglichen Eindruck von Sicherheit
mit den gewonnenen Einsichten. Die lange Laufzeit bleibt ein relevanter
Faktor, sie steht jedoch neben Indexierung, Kostenverteilung,
Kündigungsrechten, Standortperspektive und Mieterbonität. Ich fasse
diese Aspekte in einer übersichtlichen Sensitivitätstabelle zusammen,
die zeigt, wie stark sich kleine Parameteränderungen auf den Beispiel
Cashflow auswirken können. Die Botschaft lautet nicht, lange Verträge zu
meiden, sondern sie differenzierter zu lesen.
