Markt
Zinsumfeld, Baukosten und das veränderte Bild von Logistikrenditen
Autor Max Becker
02. Februar 2026
Wie Zins und Baukosten das Bild von Logistikrenditen verändern
Wenn ich alte Exposés von Logistikimmobilien durchblättere, wirkt manches wie aus einer anderen Welt. Niedrige Zinsen, vergleichsweise moderate Baukosten und wachsende Nachfrage nach Distributionsflächen ließen viele Projekte attraktiv erscheinen. Die Versuchung ist groß, diese Bilder unkritisch in die Gegenwart zu übertragen. In diesem Beitrag stelle ich ein vereinfachtes Beispielobjekt vor und zeige, wie ich unterschiedliche Zins und Kostenphasen in einer Cashflow Reihe sichtbar mache, um nostalgisch verklärte Erinnerungen mit nüchternen Zahlen zu erden.
Drei Zinswelten für dasselbe Objekt
Zunächst definiere ich drei grobe Phasen: eine Niedrigzinsperiode, eine Phase steigender Finanzierungskosten und ein Szenario mit dauerhaft erhöhtem Niveau. Für jede Phase unterstelle ich beispielhafte Zinssätze und Baukostenfaktoren, ohne konkrete Marktjahre zu nennen. Dann berechne ich, wie sich der anfängliche Kapitaldienst und die anfängliche Gesamtinvestition für das gleiche fiktive Distributionszentrum unterscheiden würden. Bereits hier zeigt sich, wie stark das Zinsumfeld die Tragfähigkeit eines Projekts prägt.
Gleiche Miete, andere Belastung
Im zweiten Schritt ergänze ich die Betrachtung um Mieterträge und Indexierung. Ich halte die Ausgangsmiete und die Indexlogik konstant, um isoliert zu sehen, wie der Kapitaldienst die Ausschüttungsspielräume beeinflusst. In einem Diagramm stelle ich die Cashflow Reihen der drei Phasen übereinander und markiere, ab wann der jährliche Überschuss nach Zinsen positiv wird. Das Beispiel macht deutlich, dass identische Mieten in unterschiedlichen Zinsumfeldern zu sehr verschiedenen Belastungsprofilen führen.
Baukosten als zweiter Hebel
Anschließend nehme ich die Baukosten in den Blick. Höhere Errichtungskosten wirken wie ein zusätzlicher Hebel auf die Anfangsrendite. Ich erhöhe im Beispiel die Investitionssumme und lasse die Miete zunächst unverändert, um zu illustrieren, wie sich die anfängliche Bruttorendite verschiebt. Erst im letzten Schritt variiere ich auch die Miete, um eine realistischere Anpassung an Marktbedingungen zu skizzieren. So wird sichtbar, dass nicht nur die Zinslinie, sondern auch die Baukostenkurve Spuren im Renditebild hinterlässt.
Nostalgie durch Szenarien ersetzen
Zum Abschluss vergleiche ich das nostalgische Bild einer früheren Logistikimmobilie mit der nüchternen Beispielrechnung. Die Botschaft lautet nicht, dass frühere Projekte besser oder schlechter waren, sondern dass Zinsen und Baukosten immer im Hintergrund mitgeschrieben haben. Wer heutige Distributionszentren beurteilt, sollte diese stillen Koautoren bewusst in die Analyse einbeziehen und Szenarien durchspielen, statt vergangene Phasen direkt zu übertragen.